Orion IMMO – Rechtsschutz für Immobilienkäufer und Bauherren

Orion hat im Jahr 2010 bemerkenswerte Produkte lanciert. Darunter Orion IMMO, eine Rechtsschutzversicherung für Immobilienkäufer und Bauherren.

(Lesen Sie in den Kommentaren auch die Stellungnahme der Orion zum Blog-Beitrag!)

Was in der Rechtsschutz-Branche und bei Versicherungsmaklern ziemliches Aufsehen erregt, bleibt jedoch ein Nischenprodukt. Aber genau das scheint die Strategie der Orion zu sein: Dem Markt zeigen, dass man mutige Produkte lancieren kann (dazu gehört auch die Premium-Variante von Orion PRO, dem Betriebsrechtsschutz). Diese Produkte dürfen jedoch keinen massenhaften Absatz finden, sonst gerät das Risikomanagement der Gesellschaft ins Ungleichgewicht.

Entgegen der Werbebotschaft der Orion gab es in der Schweiz schon einmal einen Bauherren-Rechtsschutz. Im Jahr 2003 habe ich einen solchen  bei der CAP lanciert. Und obwohl der gesamte Aussendient der CAP und der Allianz frohlockte, wurde das Produkt zu einem Flop.  Wir setzten viel weniger Policen ab als erwartet. Und diejenigen, die wir abschliessen konnten, wiesen eine starke Schadenbelastung auf. Mein Team begleitete damals mit einigem Aufwand viele Baustellen und versuchte, die Streitigkeiten mit Architekten, Planern, Baufirmen und Handwerkern jeweils möglichst frühzeitig, also noch während der Ausführung zu einem gütlichen Abschluss zu bringen. So konnten wir grosse Schadenfälle verhindern, aber es resultierte trotzdem ein klarer Verlust.

Für die Orion dürfte es ebenfalls schwierig sein, ein solches Produkt über die klassischen, konzerneigenen Verkaufskanäle (Zurich, Vaudoise) erfolgreich zu vertreiben. Der Beratungsaufwand ist gross und die Laufzeit nur vorübergehend. Im Produkt muss also ein überproportionaler Anteil Vertriebskosten eingepreist werden. Dies wiederum ist schwierig, weil das Produkt bereits aufgrund des Risikos teuer ist. Und wird das Produkt noch teurer, kaufen es nur noch diejenigen, die das Risiko «sehen» und sich von Architekten, Planern, Baufirmen und Handwerkern nichts bieten lassen wollen. Dies führt zu einer hohen Schadenbelastung.

Erfolgreicher dürfte der Vertrieb über Versicherungsmakler, die nicht den Abschluss, sondern die Gesamt-Beratung in den Vordergrund stellen, laufen.

Nun aber zum Produkt selbst: Orion hat einiges dafür getan, dass das Produkt schadenseitig nicht zu einer Katastrophe wird: Verglichen mit einem klassischen Vertragsrechtsschutz fallen die 20% Selbstbehalt sowie die Deckungssummenbeschränkungen auf. Für Gutachten – also unter Umständen das Teuerste in einem solchen Streit – stehen für die gesamte Vertragsdauer lediglich CHF 50’000 Deckungssumme bereit. Für Bauhandwerkerpfandrechte – also ein in der Frequenz häufig eintretendes Risiko – stehen nur CHF 10’000 Deckungssumme zur Verfügung. Der wichtigere Haken am Produkt ist jedoch der Beginn der Deckung:

  • Bei Streitigkeiten aus Kaufvertrag beginnt die Deckung erst nach Übernahme des Kaufobjekts.
  • Bei der Kaufvertragsdeckung kann wegen Baumängeln erst dann interveniert werden, wenn der Verkäufer seine eigenen Bemühungen wegen Baumängeln abgeschlossen oder definitiv eingestellt hat.
  • Bei der Kaufvertragsdeckung, wenn bei Zusatzleistungen Mängel auftreten, beginnen die Rechtsschutzleistungen erst nach Übernahme des Objekts.
  • Bei Planungsverträgen werden Leistungen bereits ab Baubeginn erbracht, aber sämtliche Streitigkeiten wegen Kostenplanung und Kostenüberschreitung oder bezüglich Honorare sind ausgeschlossen.
  • Im Werkvertragsrecht beginnt die Deckung ebenfalls erst ab Übernahme des Gesamtwerks.

Diese Einschränkungen erschweren natürlich das Vorgehen erheblich. Der Bauherr muss tatenlos zusehen, wie buchstäblich Mist gebaut wird. Ohne juristisches Know-how wird er Handlungen, die der Rechtswahrung dienen (z. B. Abmahnung), vergessen. Und wenn die Rechtsschutzversicherung einmal greift, kann er oft nur noch Schadenersatz geltend machen. Die pfuschende Gegenseite ist dann allenfalls schon in Konkurs.

Das ideale Produkt bleibt hier wohl der Anwalt, der auf Stundenhonorar-Basis den Bau begleitet. So kommt dank juristischer Intervention im richtigen Moment das Richtige heraus, nämlich ein schönes mängelfreies Häuschen.

Nichtsdestotrotz, ich gratuliere der ORION zu ihrem Mut, ein solches Produkt zu lancieren. Nur so kann man neue Erfahrungen sammeln.

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